Milyen adózási szabályok voltak 2010-ben?

 

2010-ben még volt - illetőleg 2011. májuságig még van - lehetőség arra, hogy a bérbeadásból származó bevételeinket 25%-kal adózzuk le (köztudatban forrásadóként lévő különadó - itt nincs lehetőség költségelszámolásra), illetve dönthettünk (dönthetünk) úgy is, hogy a bérleti díjból származó bevételeinkre az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezéseket alkalmazzuk.
 

Ebben az eseten volt lehetőség arra hogy, a tevékenységből származó bevétellel szemben költséget számoljunk el.(-10% költség, majd felbruttósítás, végezetül 17% adózás)

Ez 2011-ben némileg módosult...

 

2011-es ingatlan bérbeadásból származó jövedelem adózása

Lehet hogy tényleg jól járunk, és  több marad a zsebünkben?

 

A köztudatba szépen lassan, de biztosan megérkezik, hogy a 2010-ben már megszokott, ingatlan bérbeadásból származó jövedelemi adózás, 2011-ben 

25% helyett, csak 16%

fizetendő adóval kell számolnunk, azaz adóznunk, a bérbeadásból származó jövedelmünk után  - ez jól hangzik!

 

A "hab a tortán", hogy marad a költség elszámolási lehetőség is, a bérbeadásból származó bevételeinkkel szemben - így még biztatóbb! 

 

 

Mielőtt  azonban nekikezdenénk a számolásnak röviden tekintsük át az új,

bérbeadással kapcsolatos adózási szabályokat!

 

A "hivatalos rész"

 

Változás az SZJA törvényben:

 

• 2011. januárjától megszűnt a választási  lehetőség - nem lehet ezentúl  a bérbeadásból származó bevétel után választani a 25% adókulcsot (a köztudatban „forrásadó”).

 

• A különadózás („forrásadózás”) helyett az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezések érvényesek  a bérbeadásból származó jövedelmekre is.

 

Ebből adódóan a bérbeadásból származó  jövedelem  az összevont adóalap része kell hogy legyen,  magyarra fordítva, ezentúl  az egyéb más  jövedelmeinkkel  együtt,  összevonva  kell adóznunk utána.

 

• A 25% különadó („forrásadó”) helyett 16% -kal adózunk!

 

Ez önmagában nézve kedvező változásnak tűnik, de a nagy kérdés hogy mi után fizetjük a 16%-ot?

 

 

Abban nincs változás:. hogy - költségelszámolás tekintetében - továbbra is elszámolhatunk költséget a bevételünkkel szemben, ami  lehet  (számlákkal igazolt) tételes költségelszámolás, vagy 10% költséghányad  (számlák nélkül is elszámolható).

 

Most jön az előzőekben megfogalmazott kérdés:

 

Mi után fizetjük a 16%-ot?

 

Akkor kezdjünk el számolni….

 

A törvény szerint az adóelőleg alapja a bevételből, a személyi jövedelemadó törvény által elismert költségek (előzőekben ismertetett tételes vagy 10% költséghányad)  levonása utáni rész.

(Lefordítva: A bevételből vonjuk le a költségeinket, vagy a bevétel 90%- val számoljunk)

 

Figyelem!

Ne feledjék, a bevétel részét képezi a rezsiköltségekre kapott pénz is!

 

számoljunk tovább…

 

A kapott összeget "bruttósítsuk fel" a  27% adóalap kiegészítéssel/

(Lefordítva: A kapott eredményt szorozzuk meg 27%-kal)

 

Az így kapott összegnek  kell kifizetnünk a 16%-át adóként.

 

Ez persze csak akkor igaz ha nincs más forrásból származó jövedelmünk.

 

Ha van pl. munkahelye, ahol fizetést kap (adójóváírás - ha alkalmazottként dolgozik), vagy másik bérbeadott ingatlana, akkor azon tényezőket is figyelembe kell venni, és így végigszámolva már nem is biztos hogy annyira jó az a 16%!

 

Ahhoz, hogy ezt  Önök is el tudják dönteni, segítségül készítettünk egy táblázatot melyben három, azonos bérleti díj bevétellel rendelkező, munkaviszonyban álló, de  más-más jövedelemmel  rendelkező esetet számoltunk végig:

 

 

Bérbeadott ingatlan bérleti díja (bevétel)	80.000Ft	80.000Ft	80.000Ft
Az ingatlan 10% ktsg.hányada	- 8.000Ft	- 8.000Ft	-8.000Ft
egyéb más jövedelem (pl.munkabér)	78.000Ft	156.000Ft	250.000Ft
össz.jövedelem	150.000Ft	228.000Ft	322.000Ft
adóalap kieg.(27%)	40.500Ft	61.560Ft	86.940Ft
összevont adóalap	190.500Ft	289.650Ft	408.940Ft
Fizetendő Személyi Jövedelemadó (SZJA)	30.480Ft	46.344Ft	65.430Ft
Adójóváírás	-12.100Ft	-4.853Ft	-
Fizetendő adó összesen	18.380Ft	41.491Ft	65.430Ft
Ha a 25% -os adózási lehetőség továbbra is választható lenne, akkor a fizetendő  adó mértéke az alábbiak szerint alakulna:
2010-ben a fizetendő  adó (lenne) (25%)	23.750Ft	39.599Ft	60.000Ft
azaz a 2011. évi  adózás eredménye
"nyereség” havonta	5.370Ft
„veszteség” havonta		1.892Ft	5.430Ft
éves szinten	64.400Ft	22.704Ft	65.160Ft

 

A példán jól látszik hogy az első oszlopban 5.370Ft /hó nyereségünk marad 2011-ben - tehát több marad a zsebünkben,

viszont  a második és harmadik oszlopban 1.892Ft/hó  ill. 5.430Ft/hó veszteség jött ki ami azt igazolja, hogy  mégsem olyan kedvező a zsebünknek az a 16 %-os adó.

 

VIGYÁZAT:

• Az összevont adóalap nem azt jelenti, hogy az összes jövedelmet összeadjuk és beírjuk egyetlen sorba!
• Más soron kell szerepeltetni a munkaviszonyból származó és más soron a bérbeadásból származó jövedelmeinket, ezek csak a jövedelmeink bevallásának a  végén összegződnek.  
• Költségelszámolás esetén minden bevételünkkel szemben csak ugyanazt a módszert választhatjuk!
  (vagy mindegyik tételes vagy mindegyik 10%-os költséghányad)

 

FONTOS újdonság:

• A 3 évnél régebben vásárolt ingatlanok esetében is lehet ÉCS-t (értkcsökkenés) elszámolni!

 

 

ELADÓ és KIADÓ LUXUSVILLÁkat keresünk 

Konkrét ingatlankereséseinket ide kattintva érheti el 

Vissza a Hírek oldalra 

 

 

Adózási tanácsokért, adóbevallása elkészítéséért keresse Könyvelő, tanácsadónkat!

Mi is Tőle kérünk tanácsokat!

Szi Kft. - Adótanácsadás