Laguna Ingatlanközpont
ELADÓ, KIADÓ lakások, családi házak, villák, telkek

Üresen álló irodák

Rácz Péter | 2009, augusztus 25 - 18:42

Az elmúlt időszakban, ha nem is történelmi csúcsokat döntöget, de öt éves magasságba emelkedett az üresen álló irodaterületek aránya a budapesti bériroda-piacon. Mindennek fényében megkíséreltük kiszámolni, hogy mekkora irodaterület állhat majd üresen az idei év végén, illetve 2010-ben.

Mivel az idei év hátralévő részében még jelentős mennyiségű új irodaházat adnak át a fejlesztők, ezért a kihasználatlansági ráta emelkedése várható, különösen, ha figyelembe vesszük, hogy a tényleges területfoglalással járó bérleti szerződések aránya jelentősen lecsökkent a keresleti oldalon belül.

2009 első felében megközelítőleg 100 ezer négyzetméternyi új irodaházat adtak át a fejlesztők, s a folyamatban lévő fejlesztéseket megvizsgálva kb. még 200 ezer négyzetméternyi új kínálat érkezése várható az év hátralevő részében. 2010-ben a piac várakozásai szerint még nagyságrendileg 100 ezer négyzetméter átadása várható, így két év alatt összesen 400 ezer négyzetméterrel bővül a modern bériroda-piac Budapesten. Ez a 2009 év eleji szinthez képest kb. 19 százalékos növekedést jelent. Ez a növekedési dinamika alapvetően megegyezik az elmúlt 10 év éves átlagával (az elmúlt tíz évben évente átlagosan 10 százalékkal bővült az irodaállomány), azonban most az összességében átlagnak megfelelő bővülés recessziós gazdasági környezetben realizálódik.
 


 


A keresleti oldalon ugyanis már határozottan érzékelni a válság jeleit. Az idei évben a keresleti oldalon belül érezhetően lecsökkent a tényleges területfoglalásokkal járó, új bérleti szerződések aránya, s a szerződésújítások, ill. az előbérleti szerződések dominálnak. Az első félévben a tényleges területfoglalással járó bérleti szerződések kevesebb mint 50 ezer négyzetmétert tettek ki, azaz nagyságrendileg 50 ezer négyzetméterrel bővült az üres területek száma a fővárosban. A kihasználatlansági ráta tehát folyamatos emelkedést mutat, jelen pillanatban a modern bériroda-állománynak kb. 18 százaléka áll üresen. Ha "történelmi távlatba" helyezzük ezt a számot, akkor láthatjuk, hogy ez közel sem jelent rekordot a budapesti piacon, hiszen 2000-ben 23 százalékon tetőzött az üresedési ráta, s csak 2004-ben csökkent 20 százalék alá ez az érték. A jelenlegi 18 százalék tehát öt éves csúcsot jelent, azonban a kérdés az, hogy a következő másfél évben a piacra érkező kb. 300 ezer négyzetméternyi új irodaház milyen magasságokba repíti a kihasználatlanságot.
 



Mire számíthatunk?

A kínálati oldal alakulását viszonylag pontosan meg lehet becsülni a folyamatban lévő fejlesztések alapján. A Budapesti Ingatlan-tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF) adatai és a Portfolio.hu piaci felmérése alapján a fent említett összesen 300 ezer nm-nyi irodaházra számíthatunk 2010 végéig. A kereslet alakulása sokkal összetettebb folyamat eredménye, s kevesebb statisztikailag mérhető tényező van segítségünkre a jóslásban. Megpróbálkozhatnánk a kereslet alakulását a gazdasági növekedéssel relációba állítani, azonban a rendelkezésre álló, csupán 10 évet felölelő idősorból nem olvasható ki explicit összefüggés e tekintetben. Mindez persze nem jelenti azt, hogy a gazdasági növekedés ne lenne valamilyen összefüggésben az irodapiaci kereslettel, azonban ez csupán egy tényező a sok közül. Emellett olyan egyéni vállalati döntések összessége játszik szerepet ebben a kérdésben, melyek egy Budapest méretű piacon évről évre egészen nagy volatilitást képesek produkálni. Éppen ezért nem vállalkoztunk arra, hogy modellt dolgozzunk ki a kereslet megbecsülésére, hanem helyette különböző szcenáriókat állítottunk fel a kihasználatlansági ráta előrejelzésére.
 


A különböző szcenáriók felállításához a kínálati oldal bővülését adottnak vettük, azaz feltételeztük, hogy 2010 végéig a jelenlegi kb. 2.2 millió négyzetméter modern irodaterület megközelítőleg 2.5 millió nm-re bővül majd. Nem számolunk tehát azzal, hogy folyamatban lévő fejlesztések álljanak le jelentős mennyiségben a kivitelezés fázisában. Ilyen formán a kihasználatlanság alakulására vonatkozó különböző forgatókönyveket a jövőbeni kereslet különböző alakulásaival határoztuk meg. Az alábbi szcenáriókban nem az összesített take-up-ot vesszük figyelembe, hanem a ténylegesen területfoglalással járó szerződéseket, azaz a szerződés-hosszabbításokat és az előbérleti szerződéseket nem tekintjük relevánsnak. Összesen öt szcenáriót készítettünk el.


A lehetséges forgatókönyvek

1.A legrosszabb szcenárió azt feltételezi, hogy az idei év hátralevő felében és 2010-ben egyetlen négyzetméternyi irodaterületet sem sikerül bérbe adniuk a fejlesztőknek. Amennyiben ez a meglehetősen valószínűtlennek tűnő esemény bekövetkezne, úgy ez év végére a 25 százalékos szintet közelítené meg a kihasználatlansági arány, 2010 végéig pedig közel 28 százalékig kúszna fel a mutató. A hazai irodapiacon a legrosszabb szcenárió szerint tehát 28 százaléknál (összesen 700 ezer négyzetméter) tetőzne jövőre az üresedési ráta, ennél rosszabb adat csak akkor lenne lehetséges, ha az előre jelzettnél szignifikánsan több irodaterületet adnának át.

2. A második forgatókönyvben ennél egy fokkal optimistább, s egyben reálisabb vizekre evezünk, és a keresleti oldalon az idei első félévnél valamivel rosszabb teljesítménnyel kalkulálunk. Azt feltételezzük, hogy a második félévben 20-30 ezer, míg 2010-ben 40-60 ezer négyzetméternyi új területet foglalnak el a bérlők. Ebben az esetben év végére 23.5-24 százalék, míg 2010 végére 24-25 százalék lenne az üresen álló irodaterületek aránya.

3. A mérsékelten optimista szcenárióban feltételezzük, hogy a 2009 első félévében tapasztalt trend az irányadó, s ugyanez a dinamika figyelhető majd meg a következő majd másfél évben. Ez azt jelentené, hogy az első félévben ténylegesen bérbeadott 50 ezer négyzetméter megismétlődik a 2010 végéig hátralévő három félévben, vagyis a vizsgált időszakban összesen 150 ezer nm-nyi irodaterület kerülne bérbe adásra. Ebben az esetben a kihasználatlanság 23 százalékon tetőzne ez év végén, és jövőre már csökkenésbe fordulna át, megközelítve év végére a 22 százalékos szintet.

4.Egy kifejezetten optimista verzió az lenne, ha válság ide-válság oda, az előttünk álló másfél évben folytatódna az elmúlt évek bérbeadási trendje. Az elmúlt tíz évben évente átlagosan kb. 150 ezer négyzetmétert foglaltak el ténylegesen a bérlők, ebben a számban tehát nincsenek benne a szerződés-hosszabbítások és az előbérleti szerződések. Ha tehát feltesszük, hogy ez a trend folytatódik, akkor a 2010 végéig hátralevő periódusban összesen nagyságrendileg 250 ezer nm-nyi effektív bérbeadás realizálódik. Ez a kihasználatlanságot 2010 végére már 18 százalékig csökkentené.

5. Jelen pillanatban képzeletünk optimista szegletének határa odáig ér, hogy feltételezzük az eddigi legsikeresebb évek (2007, 2008) megismétlődését az idei és a jövő évre nézve. Ez azt jelentené, hogy az idei évben még kb. 140 ezer, míg jövőre kb. 190 ezer négyzetmétert foglalnának el az új bérlők Budapesten. Ha az ingatlanügynököknek ez az álma valóra válna, akkor az üresedési ráta az idei évben 19 százalékig emelkedne, s jövő év végére már 15 százalékra mérséklődne.

Összességében láthatjuk tehát, hogy a különböző forgatókönyvek megvalósulásától függően a budapesti irodapiac kihasználatlansági rátája az előttünk álló közel másfél éves időszakban a 15-28 százalékos sávban fog alakulni. Ha azonban eltekintünk a legpesszimistább és a legoptimistább szcenáriótól, akkor az üresedés a 18-25 százalékos sávon belül fog alakulni 2010 végéig.


Komoly gondok az irodapiacon?

A fenti kalkulációkból kiderül, hogy a budapesti kihasználatlansági arány jó eséllyel a 20 százalék körüli tartományban marad az előttünk álló, viszonylagosan belátható időszakban. Ez komoly strukturális gondokra utal, a budapesti irodapiacon a túlfejlesztés mára nyilvánvalóvá vált.
 


Némiképp árnyalja a képet persze, hogy közel sem minden részpiac üresedési rátája ennyire magas. Ha közelebbről megvizsgáljuk a fővárosi modern bériroda-piacot, akkor látjuk, hogy a pesti nem-központi piac üresedési rátája (23.5%) a duplája a központi piac üresedési rátájának (11.7%). Azonban már a 11.7 százalék sem mondható egyáltalán alacsonynak, különösen, ha az irodapiac jellemzően legkeresettebb alpiacáról van szó. Ugyancsak negatív jel, hogy a belvárosi (CBD) részpiacon az irodaterület közel 15 százaléka áll jelenleg üresen. Nem mondhatjuk tehát, hogy az összesített budapesti üresedési ráta emelkedése csupán bizonyos kevésbé frekventált részpiacok (Dél-Pest, Dél-Buda) túlfejlesztéséből származik. A külső részpiacok kiugróan magas kihásznalátlansági aránya ráadásul az alacsonyabb bérleti díjakon keresztül mindenképpen hatással van a relatív jól teljesítő részpiacokra is.

 

forrás: http://www.ingatlanhirek.hu

Tetszett a cikk? Ajánlja ismerősének! Küldje tovább emailben!
Hozzászólások (0 Komment)
Ossza meg ezt a cikket FaceBook
Vevőt, Bérlőt
keres?

Küldje el eladó, kiadó
ingatlana alapadatait,
szakértő munkatársunk
felkeresi Önt!
Keressen
Eladó, kiadó...

Keressen eladó, kiadó
lakásokat, házakat, villákat,
építési telkeket kínálatunkban
részletes feltételei szerint
Hasznos
tanácsok!

Hasznos ötletek,
nélkülözhetetlen tanácsok
Vevőknek, Bérlőknek, Eladó
tulajdonosoknak, berbeadóknak
Kapcsolat
Kérje értékesítő szakember segítségét, hívja munkatársainkat!
Tel: (361) 200-9960
Mobil: 0620-935 9999

skypeSkype
További információk
Ajánlatot küldünk
e-mailen
Kérjen személyre szabott, privát ajánlatot, értesüljön elsőként a piacra kerülő eladó ingatlanok, kiadó ingatlanokról... További információk
Letölthető ingatlanos szaktanácsok pdf
Nélkülözhetetlen tudnivalók, szaktanácsok ingatlan bérbeadásnál, bérlésnél, eladásnál, vagy vásárlásnál... További információk

Legfrissebb ingatlan ajánlataink

Eladó lakás II. Országút
123 nm, 4 szobás
144 900 000 Ft
Eladó ikerház II. Törökvész
223 nm, 4 szobás
215 000 000 Ft
Kiadó üzlethelyiség Szentendre
90 nm, 2 szobás
250 000 Ft
Kiadó lakás XII. Sashegy
89 nm, 3 szobás
299 000 Ft
Kiadó irodaház VI. Belváros
700 nm, 11 szobás
3 165 400 Ft